重庆家居企业复工后如何应对“免租减费”难题
（作者：新浪家居重庆 夏静）
为携手抗击新冠疫情，共渡时艰，早在2月1日，重庆家具行业协会、重庆市建筑装饰协会、重庆市地板行业协会、重庆市厨柜衣柜定制协会、重庆市暖通及管道安装行业协会、重庆市陶瓷协会、重庆市家居行业商会、重庆市涂料涂装行业协会等重庆八大家居行业协会便联合率先发布了《致全市家居市场（商场）、行业生产厂房租赁主的倡议书》， 倡议商场或市场商户、生产厂家在疫情期间主动关心商场及门面经营者、家居生产企业厂房租赁者，并建议全市家居商场（市场）及房屋租赁业主、家居行业厂房租赁业主等视疫情发展情况对承租生产者及经营者给予租金的适当减免政策，以共度难关。
倡议书
近日，随着国内新冠疫情防控形势逐步好转，重庆市各类商品交易市场也在逐步有序的推动复工开业。在走访中不难发现，各大商场都在主动响应号召，纷纷出台“免租减费”举措，帮助商户纾困减负。据重庆市商品交易市场协会对重庆77 家重点联系监测市场的统计数据显示，截至3月25日，已采取各种减免措施的市场共60 家，占比达77.9%，其中，家居建材类市场就有32 家，市场的主动作为和责任担当，得到大多数商户的理解，有力推动了市场的复工开业。
但在复工开业的过程中，近段时间以来，主城专业市场却接连发生几起商户聚集性事件，有的聚众闹事，有的串联上访、有的集体抵制开业，其核心诉求是要求市场开办方大幅度“免租减费”，由此导致了“商管”矛盾，给市场复工开业造成极大压力，并产生不良社会影响。对此，重庆市商品交易市场协会秘书长朱吉华认为，尽管各类商品交易市场形成了“免租减费”的普遍共识，但具体实施起来仍面临诸多难题。
难题一：市场产权模式多元化和涉及利益复杂化，增加了租金减免措施落地实施的难度，且具有极大的不确定性。
据悉，目前我市各类商品交易市场产权模式大体有以下四种：一是产权自持经营模式。即市场开办方拥有完全物业产权，可根据自身实际情况，自主决定租金减免力度。这类市场大约占40%，其中，国有市场因减免手续程序较为复杂，尚未正式出台具体减免政策，而大多数自持产权的民营市场，则率先出台或公开承诺，走在“免租减费”的前列。
二是产权租赁经营模式。俗称“二房东”，此类市场约占20%。因市场开办方并不拥有物业产权，其租金减免受到产权方（“大房东”）制约，如“大房东”不同意减免或减免力度不大，“二房东”则难以实施或实施力度相对较弱。如大渡口义乌商贸城和部分菜市场等。
三是产权代营代管模式。即市场物业产权全部或部分出售给若干投资业主所拥有，由代营或代管方进行日常运营管理。作为代营方，减免租金需征得大多数业主同意后方可实施，如大川建博中心，涉及近1100 户小业主，其协调工作难度很大；而作为代管方，只是负责物业管理，并不涉及租金的收取，因而无权决定租金的减免，如朝天门大正商场等。此类市场约占30%左右，因其涉及业主众多，有的甚至经过多次转租，减免共识难以达成，落地实施并不容易。
四是产权合作模式。即一方拥有物业产权，另一方拥有运营资源，双方通过合资合作，风险利益共担。此类市场占比较小，且产权合作机制健全明晰，执行“免租减费”相对容易。如红星美凯龙、居然之家等，在第一时间便作出免租1 个月的决定，但作为全国连锁性质，对某个区域性市场单独实施更大力度减免措施的可能性不大。
难题二：“免租减费”属市场行为，减免力度必然存在差异化
我市各类商品交易市场，90%以上为民营性质。因其经济状况与发展思路不尽相同，尤其是作为一种市场行为，在具体减免力度上必然存在一定的差异性，不可强求黄蟮鱼鳅一样齐。同时，对民营企业出租资产，政府只是倡导和鼓励，并无明确减免租金要求和相应鼓励扶持政策。在这种情况下，大多数民营市场从自身实际出发，采取1—2 个月甚至2.5 个月的“免租减费”措施，承担了少则几十上百万、多则几千万的收益损失，体现了顾全大局、共克时艰的责任担当，理应得到社会各方的理解与认可，并应得到政府相应的鼓励与扶持。
难题三：商户租金减免的诉求与方式应合理合法
此次市场开办方主动出台的“免租减费”措施，大多为免租一个月，与商户要求的“免2 减3”即免2 个月、减半3 个月租金和物管费有较大差距，有的市场因各种原因暂未出台具体措施，由此引发部分商户的不满与迫不急待地聚众闹事。对此，业内普遍认为，本次疫情作为不可抗力，使市场开办方和商户利益都受到严重影响，商户的减免诉求，应通过协商对话或司法途径，体现契约精神，合情合理依法获得回应。在当前疫情形势依然严峻的情况下，过度的诉求与过激的行为，将严重干扰政府防控工作重心与复工复产市场秩序，此风不可长，绑架式过度诉求不应主张。
鉴于这诸多难题，重庆商品交易市场协会朱吉华秘书长认为，目前，各类市场基本实现全面复工，但商户开业率还有待提升，特别是多数市场开业后，人流稀少，生意清淡，交易萎缩，并将持续影响到全年交易额的大幅下滑。对此，他认为，有限的“免租减费”政策，只是临时性过渡措施，并不能真正解决商家困境。特别是在上游房地产市场不景气、下游消费需求不旺盛以及行业产能严重过剩的背景下，需要“商管”双方团结一致，尽快恢复经营信心，在营造商气人流氛围、加大促销扩销力度、开拓销售渠道上下功夫，才是市场恢复性发展的根本出路。
首先，各市场开办方应切实履行社会稳定主体责任，加强与商户的沟通交流，有礼有节、不卑不亢的做好解释工作，尽快将“免租减费”措施落实到位，以化解矛盾，避免不稳定事件的发生。同时，加强营销与服务，帮助商家开辟新渠道、运用新模式，实现稳定经营。
其次，加快落实承租国有企业以及在渝央企经营性房产租金的减免政策，按照市政府40 条意见，建议统一一个指导标准，尽快出台具体措施，落实具体减免额度。
第三，对自持物业产权且已实施减免措施的民营市场开办方，根据渝府办发〔2016〕8 号《重庆市人民政府办公厅关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征，由市场开办方进行自主选择，周期为2-3 年。
第四，对实行租赁、代营、代管的市场，建议属地政府和街道协调并倡议辖区内各物业产权业主（大房东、小业主），同步实施一定的场租减免，市场开办方（二房东、物管方）要主动加强协商，尽快达成减免共识，以及时出台对市场商户的租金减免措施。
第五，出台鼓励和刺激消费政策，创造消费热点，营造商业氛围，树立商家经营信心。当前，可逐步解禁小区封闭，允许装修、配送人员进入小区开展相关服务等。
第六，加强舆情监管，对借机制造谣言、聚众闹事，扰乱正常经营秩序的行为，应依法予以处置。
同时，重庆家具行业协会秘书长丁华也表示，突如其来的新冠疫情让所有行业猝不及防，家居商场主动响应号召履行社会责任给商户减负，但商场自身也损失惨重，以居然之家重庆金源店为例，疫情期间，光是给予场内商家1个月的租金、物业管理费、市场管理费减免等直接损失就达上千万；以往2-3月是家装行业的营销高峰，今年疫情闭市期间，卖场无法正常营业，2月全月无销售业绩，同比2019年营业额下降1.5亿元，3月销售损失也在2亿元以上，除此以外，还有各种税金、租金成本、广告位、人员工资、社保、公积金等损失，商场自身也是伤痕累累，还在不断带领商户做直播，通过线上触达顾客，向线下引流。
丁华认为，家居行业作为民生行业，与人民的美好生活息息相关，疫情必然会导致家居行业的大洗牌，但作为家居卖场，应当积极的全方位的组织商户开展各类营销活动，并为商户提供营销资源、技术支持、团队指导等工作，帮助商户渡过难关，而品牌商家也应努力提升自己的营销能力、管理水平、市场应变能力。也希望政府相关职能部门能够出台更多更利于家居商场生存的诸如税金减免、租金补贴、银行贷款等实质性政策，并落到实处，让家居行业平稳过渡、健康发展，让全民消费者共享美好生活。
