延长纵深“生命线” 贝壳如何输出行业优质产能?

作者丨王迪

出品丨焦点财经

" 二十大 " 报告指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。地产行业身处深度调整期，面对 " 整体产能过剩，优质产能稀缺 " 的现状，只有输出优质产能，才能加快房地产风险出清，促进产业升级。

身处行业 " 寒冬 "，每家企业都经历周期的考验。居住产业数字化服务平台贝壳，选择的是一条科技向善的道路，以此拓展企业的纵深 " 生命线 "，输出优质产能，促进行业正循环。

11 月 30 日，贝壳 ( NYSE:BEKE；HKEX：2423 ) 发布 2022 年第三季度财务业绩。第三季度总交易额（GTV）为 7,371 亿元（人民币，下同），营业收入为 176 亿元，环比增长 28%。前三季度，美国通用会计准则下（GAAP）公司净亏损收窄至 17.69 亿元。

深度剖析此次财报，可以窥见贝壳的转型路径。守住公司基本盘，保持组织文化韧性，坚守品质服务与极致运营，是贝壳对冲行业下行区间的应对举措。贝壳深知，市场对优质产能持续保持需求，因此，在做好服务 " 加法 " 的同时 , 也要做好管理的 " 减法 "，才能获得优质产能的 " 乘法 " 效果。

服务链条做 " 加法 " 踩下品质正循环加速的 " 油门 "

为何贝壳对优质产能如此执着？这源于贝壳对社会责任的坚持。

在贝壳看来，当下行业仍处于低位，市场规模、店面规模和从业者规模都在大幅收缩，一大批看短套利以及能力不佳的产能会被出清，留下来真正有品质的参与者与真正热爱这个行业的从业者，对行业而言反而是好事。

今年 7 月，贝壳入选成都市首批保障性租赁住房运营服务企业名单。作为唯一入选的民营企业，贝壳社会责任感及其租赁业务版图浮出水面。

截至第三季度末，贝壳租房业务签约口径在管房源量超过 8.5 万间，环比增长 100%。其中，分散式租赁业务 " 省心租 " 的在管规模突破 5 万套，环比增长近 70%，并已经进入 13 个城市。

事实上，无论是从商业价值还是社会价值来看，机构化长租房都是住房租赁行业的重要发展方向。

今年，贝壳租房推出分散式机构托管服务——贝壳省心租，整体业务目标是 " 微利可持续 "，缓解居住难的问题。" 省心租 " 摒弃了靠二房东吃差价的盈利模式，锁定溢价率这一变量，针对租赁市场中用户关心的收费不透明、逾期交房、提前解约等问题，贝壳租房推出涵盖 7 大服务承诺的微光服务保障体系，迭代服务体系，深化服务链条，提升租住生活体验。

此外，贝壳租房与链家、德佑、21 世纪不动产等 20 余家经纪品牌，多家公司推出 " 新青年计划 "，推出佣金五折或首月租金减半等优惠活动划，活动房源参与量约 20 万套。

在政策加持和国家战略调控下，保障性租赁住房市场空间巨大。万科、龙湖等业内巨头们的快速 " 上车 " 意味着贝壳在战略层面的前瞻性。而承接贝壳对房产中介 " 老生意 " 及 " 家装新战场 " 的行业革新先例，贝壳 " 省心租 " 也在成为租房领域 " 微利可持续 " 的新样板。

2021 年底，贝壳发布 " 一体两翼 " 战略，" 一体 " 即房产经纪事业群，" 两翼 " 分别为整装大家居事业群与惠居事业群，基于房地产行业聚焦新房和二手房的同时，贝壳将租赁、家居、家装等业务板块纳入整体体系之内，从而衍生出来具有生活居住属性的生态链，贝壳也在将自己的优质服务推广至各个居住领域。

值得一提的是，作为另外 " 一翼 "，三季度贝壳家装家居业务取得突破进展。可比口径看，贝壳家装家居业务实现收入超 18 亿元，逆市同比增长超过 40%，环比增长 34%。三季度完成签约合同额接近 20 亿元，同比提升超过 60%。被窝家装实现了城市层面 7 至 8 月单月合同额破亿、单季度盈亏平衡，成为北京领先的整装服务品牌。

今年 11 月，贝壳首家整装家居体验馆落地成都，聚焦高品质家装时代，延伸居住服务价值链条。无论是 2021 年 9 月被窝家装推出 " 十心实意 " 安心承诺，还是圣都家装用供应链实力和数字化技术塑造行业生态，贝壳的一站式服务顺应了新消费趋势，开启了这一万亿级赛道上的加速引擎，助力家装行业破局新生。

从链家到贝壳的十年进化中，贝壳实现的是对 " 人、物、流程 " 的数字基础设施建设。而对于万亿家居家装市场的展望，贝壳在啃下这块 " 硬骨头 " 时，也让人们看到了很多贝壳重塑行业规则的 " 影子 "。

贝壳在房产交易赛道积累多年的技术及经验在家装家居赛道实现了有效复用。截至 10 月 31 日，包括设计师、工程经理、经纪人等在内的超过 9,500 名服务者参与了 AI 工具 " 小贝助手 " 通关培训，助力二赛道服务标准化落地。

管理做 " 减法 " ：提质增效 科技向善

要实现优质产能的释放，不仅需要保障服务品质，更需要提升管理效率，深耕平台能力建设，拥抱产业互联网，聚焦科技的力量。

关于贝壳的科技赋能，曾记录了这样一个案例：

在京打拼多年的李静（化名）想将老家房子卖掉安家北京，就在房子签约前夕，待安装的第二层玻璃却不翼而飞。物业明确告知玻璃已在屋里放置好，中介也各执一词。就在签约即将崩塌之际，此前，为留念，李静随手拍的那条 VR 链接，却成为了 " 破案 " 的关键。

事实上，科技赋能已经成为贝壳的常态。精细化运营及科技管理，意味着从严重依赖资源模式向管理提质增效模式转型，彰显组织韧性，通过节约开支，在管理上做 " 减法 "，推动组织、绩效管理的完善和效率的提升，解放经纪人，让创新成果涌流。

贝壳一直深耕的便是，服务品质保障、深耕平台能力建设、管理效率提升的三种能力。" 横着做 " 意味着通过链家网把服务流程各个环节都做一遍，" 竖着做 " 是指先将链家标准化、线上化，这是贝壳的底层逻辑。

在行业下行区间，三季度财报显示，贝壳存量房业务净收入为 72 亿元，环比增长 29%；新房业务净收入为 78 亿元，环比增长 17%。

除了产业互联网科技向善的能力，贝壳也在通过精益化管理拥抱组织变革的红利，利用线下标准化、人员管理和成长等诸多优秀的能力和方法论，促进企业纵深发展。

在稳定人店规模上，门店和经纪人结构不断改善，从业时间更长且绩优的经纪人占比提高。二季度对比一季度，从业时长超过 3 年的经纪人占比提升了约 10%，店均和人均效益也在提高。

直接带来的结果是，第三季度末，贝壳平台活跃门店数超过 39,700 家，环比降幅约 3%，连接活跃经纪人超过 37 万人，环比降幅收窄至 2%。

在新房领域，为了促进业绩回升，在运营侧，贝壳在快佣模式基础上推进新房聚焦盘策略，邀约带看、推盘去化，实现对消费者好、对服务者好、对开发商好的正循环。数据显示，截至 11 月 15 日，贝壳对施工进度采集和对外展示项目数量已经达到 32,442 个。

所以，第三季度贝壳新房业务运营健康度也而在全方位提升。

其中，贝壳新房业务综合回款天数缩短至仅 78 天，较第二季度环比缩短 30 天 , 降至上市以来新低，前期已计提坏账的部分应收账款也得到持续回收。9 月，贝壳 " 快佣 " 收入占比达到 34%。在开发商侧，三季度，贝壳国有房企销售占比从 37% 提升至 42%。

行业正循环的 " 乘法 " 效能

受到数字化的加持，以及整个市场的倒逼，贝壳协同和整合迈进，正形成服务为本、客户为王的超级裂变效果，迸发出乘法效能，而非简单的叠加效果。

对于帮助经纪人实现职业化发展，贝壳找房也通过多种途径赋能其个人发展。全国各地也涌现出诸如那些冲向山火的中介小哥、一支 " 教您用手机 " 的娘子军等鲜明的经纪人案例，以此保障消费者获得有品质的房产交易服务。

根据贝壳今年进行的两次对全国 8 万多名平台经纪人的市场调研显示，经纪人对职业的认可度正在提升，越来越受到来自家庭和社会的肯定，这也为复苏市场环境下经纪人品质服务的持续供给带来了动能。

近年来，疫情肆虐，在房产经纪层面，贝壳找房发起 " 贝壳 - 让家更美好 " 全国志愿服务行动。为帮助老年群体跨越数字鸿沟，贝壳打造的公益项目 " 我来教您用手机 " 走入第四个年头。截至今年 10 月底，项目已走进全国 55 个城市，组织手机公益课堂 4513 个，累计开展手机课超过 1.5 万节，服务老人超 50 万人次。在广大乡村地区，已开课的乡村手机班高达近百个。

" 我来教您用手机 " 因此走进 2022 服贸会，团队也获得了《哈佛商业评论》中文版 &FESCO 首届「高能团队奖」。

深挖赛道资源，提升消费者满意度，贝壳不仅在服务层面向善，也在通过有效留存优质服务产能延长了企业生命线。在居住服务行业由 " 规模 " 转向 " 高质量发展 " 的历史契机下，体现自己的社会责任与价值。

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