北京，三环商圈老破小只卖190万了？

哈喽大家好，我是血拼哥！

在9.24的央行打头阵、9.26的“止跌企稳”、10.12的CZ部表决心、10.17的Z建部“组合拳”，180度转向、全方位加持下，

北京房地产10月的成交量、网签量已经超出了我们的认知。

截止2024年10月22日，北京楼市的网签量为11972套。‌

其中，二手住宅网签量为9110套，新房住宅网签量为2862套‌。

什么概念呢？

就是说，二手房网签量环比9月同期上升了13.93%‌。新房住宅网签量环比9月同期上升了56.05%‌。

另外，据大中介数据，实时成交量已经来到9292套，环比9月全月的6771套，上涨37%。

按照绿中介的市场占有率大概是50%左右，10月份成交量很可能触达2万。

北京这次真的卖爆了。

同时，我们观察到，大中介挂牌量也在下降。

大中介前台挂牌房源量136310套（23年中介春节休假前97126，9.1新政前126555，12.14新政当天141013，2.6通州新政137338，3.27离异买房三年限制取消145951，430限购政策优化146165，517新政142328，626新政137206，930新政137094。

随着北京楼市预期好转，更多超出认知的事情正在发生。

北京楼市成交量大涨，其中，超过八成，甚至85%以上的成交，都来自总价500万以下的房子。

毫无疑问，政策利好加持下，刚需正在加速下场，老破小依然是成交主力。

据多位一线中介人员透露，很多“老破小”二手房的挂牌单价比一年前降低了20%，且超八成房源以挂牌价的9折成交，老破小成交价平稳。

此外，新政落地后，市场逐步趋稳，购房者的信心也在逐渐增强，刚需客开始敢于出手，而“老破小”房源的低总价特性，恰好为他们提供了上车的机会。

另外一个冷门的「知识点」也冒了出来。

“现在买老破小的租金回报率普遍到了3%，这在一线城市已经很多年没有过了。”

北京某中介公司大望路区域门店经理透漏，在他接触的客户中，以投资为目的的客户大约三成。

9月24日，媒体棱镜报道了这样一个案例，一位客户以190万在国贸买下60平两居，把两居改成三居分别出租，月租金大概能收回来8000元左右。即便是直接委托给中介公司整租，月租金也在6000元以上。按月租金6000元计算，该房屋年租金收入7.2万元，租金回报率达3.6%。

目前，大量中小银行3年期、5年期定期存款利率进入“2字头”，1年期、2年期定期存款利率进入“1字头”。

相较之下，在一线城市的核心区域全款投资一套低总价、高回报的房产，居然成为“存款特种兵”的新选择。

不过，一位房地产行业人士提醒道，直接拥租金收入计算投资回报率，往往没有考虑老旧房屋折旧的问题，以及重新装修的成本。此外，此类房子未来出手也存在不确定性，还需谨慎看待。

最后，二手房“老破小”的复苏，背后也绕不开分化二字。

从趋势上看，“老破小”在整个市场的带动下有所回升，但据了解，五环外的二手房市场走量还是以改善大户型偏多，“老破小”的复苏也多集中于中心区域。

市场分化还在持续，跟老破小持续「以价换量」不同，不少热门板块，次新房的价格，也已经开始回升。

来看几个近期次新房案例：

1、海淀区金玉府，该小区两套房，同楼层，同户型，一套在24年8月份成交，总价是992万；另一套在十一假期成交，总价是1060万。上涨68万，涨幅将近7%。

2、海淀万柳，碧水云天， 10月12日，一套174平米的四居室，成交总价2155万，单价12.4万；9月22日，成交了一套180平米的四居室，成交价2010万，单价11.2万。

考虑到面积差异的因素，不到一个月时间，房价上涨150万，单价上涨1.4万，涨幅约7.5%。

3、海淀西北旺，万科如园，刚成交一套249平房子，总价2940万，单价11.7万 。9月法拍，该小区刚成交了一套275平房子，单价才到7.37万。

单价一下飞升4.33万，如果按照面积换算，这套房子成交价上涨了1000多万，涨幅58.75%，非常魔幻。据说当晚小区业主群就炸锅了纷纷打算上调出售价格。

4、海淀万柳，万泉新新家园，10月11日成交了一套172平的三居，成交价是2200万，单价12.79万，最新成交单价逼近13万；就在9月15日，该小区成交了一套205平的大平层四居，成交价1945万，单价9.48万。

短短半个月，成交单价上涨3.31万，涨幅35%。

当前成交价，对于高点来说，依然差距很大，但已经有了触底反弹的趋势。只是房价的修复，依然需要时间，需要更多的成交量的堆砌。

但目前看，这波政策的影响力比“517”更强。

“517”政策出来，北京响应速度很慢，市场预期没有得到回应。只有第一个星期热度加强，很快刺激效果开始衰退。

这回明显不一样的是，新政第二周，成交量还保持上扬趋势，市场的韧性和持久力更强。

果然，预期比黄金更珍贵。

现在信心逐渐树立起来，市场行情能持续多长时间，房价可以反弹到什么程度，就交给时间、交给市场了。

宏观来看，当下市场，涨价幅度还是很有限的。

销冠智库数据显示，10月第三周，京西北网签价格普遍上涨，六大主城区，只有东城、海淀区上涨，且涨幅均在10%以上。

望京等重点商圈，改善次新涨幅普遍不大，约2%左右。

据一线中介人员透露，目前带看量已经回升，不少房东涨价信心回升，但是在10%左右的涨幅很难被市场认同，买家不接招，涨了也白搭。

目前房价想大涨，很难，因为核心问题，经济情况没有明显改善。

经济增长和就业情况直接影响大家的收入水平，从而影响购房需求和加杠杆置业的信心。

在二季度的央行储户调查报告中，被访居民普遍对未来收入、就业预期不佳，从而选择在未来购房的人也同步减少。

而与此同时，由于收入和就业预期不佳，叠加上行业不景气，认为房价会上涨的人也越来越少，从而价格预期和现实房价出现螺旋下行，新房和二手房价超预期下行。

收入、就业、房价预期和实际房价变化

▲来源：Wind，嵩山论市

好消息是，国家统计局对70个大中城市在9月下旬开展的月度房价问卷调查显示，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别为58.3%和45.4%，对比上月调查结果，分别提高10.0个和6.5个百分点。

预期真的在扭转。

但咱们一直说，这一波离不开政策「大力出奇迹」，接下来要看落实和兑现情况。

市场预期，全国性的止跌回稳应该在明年上半年出现，但人口大量流失的地区，也不排除持续下跌的可能。一线城市回稳应该会更早。

以上就是目前市场的一些情况，希望能帮你客观了解市场，管理预期。返回搜狐焦点首页，查看更多